عقار الساحة ا للتسويق العقاري ا والتسويق الإلكتروني - منتدى التثمين والأستشارات العقارية

عقار الساحة ا للتسويق العقاري ا والتسويق الإلكتروني - منتدى التثمين والأستشارات العقارية http://www.r1500.com/vb/ لتثمين العقار والأستشارات المتعلقه بالعقارات... Ar Tue, 07 Sep 2010 22:00:32 GMT vBulletin 60 http://www.r1500.com/vb/3aqar/misc/rss.jpg عقار الساحة ا للتسويق العقاري ا والتسويق الإلكتروني - منتدى التثمين والأستشارات العقارية http://www.r1500.com/vb/ قراءة إسكانية في خطة التنمية التاسعة http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11106&goto=newpost Tue, 31 Aug 2010 23:55:19 GMT قراءة إسكانية في خطة التنمية التاسعة د. علي بن سالم باهمام إن القراءة المتمعّنة لجوانب التنمية الإسكانية في خطة التنمية التاسعة تظهر لنا مجموعة...

قراءة إسكانية في خطة التنمية التاسعة

د. علي بن سالم باهمام
إن القراءة المتمعّنة لجوانب التنمية الإسكانية في خطة التنمية التاسعة تظهر لنا مجموعة الحقائق والمعلومات التالية:

- بلغ إجمالي عدد الوحدات السكنية المنفذة خلال سنوات خطة التنمية الثامنة 600 ألف وحدة.

- تراجع مؤشر نوعية الحياة لعنصر الإسكان خلال سنوات خطة التنمية الثامنة من 108.5 نقطة إلى 102.5 نقطة، وهو ما يتطلب بذل المزيد من الجهود لزيادة عدد المساكن خلال سنوات خطة التنمية التاسعة.

- قدّر حجم الطلب على الوحدات السكنية خلال سنوات خطة التنمية التاسعة بـ 1.25 مليون وحدة، وتستهدف الخطة توفير 80 في المائة منها، أي بمعدل 200 ألف وحدة سنويا.

- يتركز 70 في المائة من الطلب على الوحدات السكنية الجديدة خلال سنوات الخطة في المراكز الحضرية الكبرى.

- تهدف الاستراتيجية طويلة المدى للاقتصاد السعودي إلى رفع معدل ملكية المساكن لدى المواطنين إلى نحو 80 في المائة بحلول عام 45/1446هـ، علما أنه لم تتضمن الخطة أي معلومات عن النسبة الحالية للأسر السعودية التي تمتلك مساكنها.

- قرابة 80 في المائة من إجمالي عدد الوحدات السكنية المستهدفة في الخطة للأسر السعودية، و20 في المائة منها للأسر غير السعودية.

- يقدر عدد الوحدات السكنية الميسرة – أي: المحتوية على غرفتين أو ثلاث غرف نوم فقط - المطلوب توفيرها خلال سنوات الخطة بنحو 450 ألف وحدة.

- تفترض الخطة أن يتولى القطاع الخاص تمويل وبناء الغالبية العظمى 77.5 في المائة من إجمالي عدد الوحدات السكنية المستهدف توفيرها خلال سنوات الخطة، مع عدم ذكر أي آليات أو محفزات أو برامج محددة لدعم القطاع الخاص وتمكينه من القيام بهذه المهمة.

- ستتولى عدد من الجهات الحكومية بناء وحدات سكنية لمنسوبيها، وهو ما يمثل 5 في المائة فقط من إجمالي عدد الوحدات المستهدف توفيرها خلال سنوات الخطة.

- سيتولى صندوق التنمية العقارية تمويل بناء قرابة 11 في المائة فقط من إجمالي عدد الوحدات السكنية المستهدف توفيرها خلال سنوات الخطة، أي: بمعدل تقريبي يصل إلى 22 ألف وحدة سنويا، علما بأن الطلبات المتراكمة لدى الصندوق تزيد على 500 ألف طلب؛ لذا أشارت الخطة إلى أهمية مراجعة سياسة الإقراض لدى الصندوق.

- حصرت الخطة دور الهيئة العامة للإسكان في إعداد استراتيجية الإسكان والإشراف على استكمال التصاميم الهندسية لنحو 13.2 ألف وحدة سكنية تنموية سنويا للأسر المحتاجة والإشراف على تنفيذها. فأين بقية أدوار الهيئة ومهامها المحددة في تنظيم الهيئة العامة للإسكان والمشتملة على: وضع البرامج الكافية من أجل رفع نسبة المعروض من المساكن الملائمة، وتيسير حصول المواطنين عليها، وزيادة نسبة تملكهم لها، واقتراح الأنظمة واللوائح والسياسات والتنظيمات لنشاط الإسكان، وإعداد الدراسات والبحوث المتعلقة بالإسكان؟

وأخيرا: هل حجم الطلب الكلي على المساكن التنموية للأسر الأشد حاجة يقل عن 7 في المائة من إجمالي حجم الطلب على المساكن؟

أستاذ العمارة والإسكان

الموضوع الأصلي : قراءة إسكانية في خطة التنمية التاسعة -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : عاطف الأصفر

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية عاطف الأصفر http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11106 دراسة لهيئة التطوير تحذر من مشكلات ستواجه منخفضي الدخل http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11088&goto=newpost Tue, 31 Aug 2010 02:55:38 GMT دراسة لهيئة التطوير تحذر من مشكلات ستواجه منخفضي الدخل النمو في الأسر المحدد الأول للاحتياجات المستقلبية من المساكن صورة:...

دراسة لهيئة التطوير تحذر من مشكلات ستواجه منخفضي الدخل
النمو في الأسر المحدد الأول للاحتياجات المستقلبية من المساكن

تعتبر الأسر المحرك الأول للطلب على المنتجات السكنية «صورة لسكن وزارة الخارجية بالرياض»

الرياض - خالد الربيش

حذرت دراسة حديثة من تجمع الأسر الفقيرة في مجمعات ذات كثافة سكانية عالية، مطالبة في الوقت ذاته بالتوسع في برنامج المخصصات السكينة.

ووفقاً لدراسة أعدتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض فإن النمو في الأسر هو العامل الرئيسي والأول الذي يحدد الاحتياجات المستقبلية للمنتجات السكنية.

تعد التركيبة العمرية الشابة أحد أهم الملامح الديومغرافية المستقبلية لسكان مدينة الرياض، حيث من المتوقع أن تتأثر التركيبة السكانية للمدينة ولعدة سنوات قادمة بالشباب والأشخاص الذين هم في بداية تشكيل أسر جديدة، وأوليك الذين سوف ينضمون إلى القوة العاملة لأول مرة. ولذا فإن طبيعة التركيبة السكانية التي هي في سن الشباب سوف تؤدي إلى تشكيل معدلات أسر بمعدلات مرتفعة، وسيزداد الطلب على الوحدات السكنية بمعدل يفوق الزيادة السكانية.

تطوير 70٪ من الأراضي وتقليل مساحات القطع يخفضان تكلفة المساكن بالرياض
توقعات نمو الأسر بمدينة الرياض

تظهر توقعات النمو للأسر جميعها (السعودية وغير السعودية) أنه يلزم في المتوسط خلال الأعوام العشرين القادمة توفير وحدات سكنية بمدينة الرياض ل (20 إلى 25 ألف أسرة) في كل عام.

ويعد حجم الأسر السعودية في مدينة الرياض أكبر من حجم الأسر جميعها، حيث يبلغ متوسط حجم الأسرة جميعها في عام 1430 (6.2 شخص/ أسرة) في مقابل متوسط حجم يبلغ (7.1 شخص/ أسرة) للأسر السعودية. ومن المتوقع أن ينخفض متوسط حجم الأسر جميعها خلال الفترة من 1430ه إلى 1450ه بمقدار (0.5 شخص/ أسرة)، وأن يخفض متوسط حجم الأسر السعودية بمقدار (0.8 شخص/ أسرة).

خصائص الأسر المستقبلية

تؤدي معرفة خصائص الأسر وطبيعة التغير فيها إلى تحديد أنماط الاحتياج المستقبلي من الإسكان، فنلاحظ من بيانا المسح السكاني لعام (1425ه) أن هناك تغيراً في نسب أنواع الأسر، فقد حدث تناقص في معدلات الأسر الممتدة ونمو في معدلات الأسر المفردة، حيث أصبحت الأسر المفردة تشكل في عام (1425ه) ما نسبته (67.9٪) من إجمالي عدد الأسر، بعد أن كانت تشكل (63.9٪) فقط في عام (1407ه)، وعلى ذلك فإن الحاجة ضرورية إلى العمل على توفير مساكن بأنواع (أو أنماط) مختلفة تستوعب الزيادة في عدد الأسر جميعها، وتلبي الطلب المتزايد للأسر المفردة، وفي هذا مؤشر إلى أن الطلب سوف يزداد في المستقبل على المساكن ذات الحجم الأصغر، خصوصاً أن العديد من الأسر الممتدة سوف تتحول إلى أسر مفردة إذا تهيأت لها الامكانات للحصول على وحدة سكنية مستقلة.

متطلبات مدينة الرياض المستقبلية من الوحدات السكنية

إن النمو في الأسر هو العامل الرئيسي الذي يحدد الاحتياجات المستقبلية من الإسكان، وحسب التوقعات الاحصائية فإن عدد الأسر في عام (1450ه) سيصل إلى (1.4 مليون أسرة)، وعلى هذا الأساس فإن مدينة الرياض سوف تحتاج إلى (750 ألف وحدة سكنية) إضافية تقابل الزيادة في عدد الأسر حتى عام (1450ه)، ويتعين للوفاء بمتطلبات التوقع المستقبلي للاحتياجات الاسكانية في مدينة الرياض الأخذ بالاعتبارات التالية:

* أن يتم تطوير (70٪) من كافة الأراض السكنية بمتوسط مساحة تتراوح بين (200 و500 متر مربع) للقطعة الواحدة، وستكون المساكن المقامة عليها من الوحدات المستقلة منخفضة الارتفاع (الفيلات أو الدوبلكسات) مع بعض الوجدات المزدوجة.

* أن يتم تطوير (30٪) من كافة الأراضي السكنية لإقامة مساكن لأسرة متعددة مع بعض مباني الشقق متعددة الأدوار، مع مراعاة أن لا يحدث تعارض مع المساكن منخفضة الارتفاع.

توفير المساكن لذوي الدخل المنخفض

تشير النتائج إلى أن بعض سكان مدينة الرياض من منخفضي الدخل قد يواجهون مشكلة عدم المقدرة في الحصول على المسكن الملائم خلال السنوات القادمة، حيث يتوقع أن تواجه بعض الأسر السعودية وغير السعودية - ذات الدخل المنخفض التي تقع ضمن ال (10٪) للفئات الدنيا لتوزيع الدخل: صعوبة في الحصول على مسكن مناسب ومريح. إلا أن هذه المشاكل خاصة التي تتغلق بتملك مسكن للأسر السعودية يمكن تعويضها بالايجاز في سبيل الحصول على مسكن مناسب، خصوصاً أن مدينة الرياض يوجد بها قطاع ايجار اسكاني ضخم ويعمل بصورة جيدة، كما يتمتع بقابلية التوسع عند تعديل بعض التنظيمات البلدية، وتفعيل الآليات التي تضمن حقوق الملاك والمستأجرين، وهو الأمر الذي يعني: أن النقص فيما يمكن للأسر محدودة الدخل أن تنفقه في تملك وحدة سكنية يمكن تعويضة بالإيجار، وذلك من خلال تفعيل سياسة المخصصات السكنية التي تعتمد على أن تتولى الأسر المستفيدة البحث عما يناسبها من المساكن المعروضة في السوق، ويتم تقديم شهادة للأسرة المستفيدة من إدارات مخصصات السكن المعنية، تضمن لملاك المساكن أن المستفيدين لديهم دخل مناسب لتسديد الايجار.

ويعود الخيار في اختيار الوحدة السكنية المستأجرة إلى الأسرة المتفيدة، وتحدد عادة دفعات الدعم المقدمة للأسرة بشكل مستقبل عن التكلفة الفعلية للايجار المدفوع، وهو ما يوجد حافزاً قوياً لدى الأسر المستفيدة للبحث عن مسكن بايجار معقول، لأنه حينذ يمكنها الاحتفاظ بجزء من الإعانة لنفسها.

ومما يشجع على تطبيق برنامج المخصصات السكنية بدلاً من بناء مجمعات سكنية للأسرة المحدودة الدخل، هو أنه يلغي إشكالية تجميع الأسر الفقير في بؤر ومناطق محددة، حيث أوضحت التجارب أن تقديم مثل هذه المخصصات يحد من ظهور العديد من المشاكل الاجتماعية في أوساط تلك الأسر، كما أنه يصعب المحافظة على المشاريع الاسكانية التي تتمركز في الأسر ذات الدخول المتدنية بأعداد كبيرة في حالة جيدة.

الموضوع الأصلي : دراسة لهيئة التطوير تحذر من مشكلات ستواجه منخفضي الدخل -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : عاطف الأصفر

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية عاطف الأصفر http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11088 خاذلو السلطان! http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11087&goto=newpost Tue, 31 Aug 2010 02:47:03 GMT عقاريات خاذلو السلطان! رقية الشعيبي بسببهم اخترعنا وظيفة المعقب! ليقوم هذا الرجل السحري بمتابعة مصالحنا ومعاملاتنا لدى الدوائر الحكومية...

عقاريات
خاذلو السلطان!
رقية الشعيبي

بسببهم اخترعنا وظيفة المعقب! ليقوم هذا الرجل السحري بمتابعة مصالحنا ومعاملاتنا لدى الدوائر الحكومية المختلفة نيابة عنا.. والذي تضطرة لقمة العيش والعمل الشريف أن يتحمل غلاظتهم ونكدهم وتسويفهم وتعطيلهم للعمل ما أمكنهم، وكأن المراجعين مخلوقات تنغص هدوء محيطهم وتكدر صفو أيامهم! ناسين أو متناسين بأن الدولة وظفتهم ليقضوا حوائج الناس وينجزوا معاملاتهم، وتمنحهم أجراً مقابل ذلك.. فهم لايقومون بعملهم لاتطوعاً ولا تفضلاً، بل إن الإخلاص في الأداء واجب عليهم وليس منة منهم.

إلا أن بعض المعاملات تستدعي حضورنا الشخصي ولامفر من مقابلة وجوههم المتجهمة (احياناً كثيرة)، فنصدم عند وصولنا! تقابلنا وجوههم الصارمة الخالية من أي بشاشة، وتسلم عليهم فيردون السلام بضيق وملل، يتحدثون معك بنبرة خالية من المودة، نبرة متعالية متغطرسة. يقررون مسبقاً أن لايخدمونك فيبحثون عن شتى الحجج لتعطيل طلبك، تتلفت حولك لتجد أنهم متشاغلون بدون شغل! تحاججهم لمعرفتك ووعيك بحقوقك، فيضيقون بك، يديرون لك ظهورهم معلنين لك انتهاء النقاش حسب مايرونه، وأنه غير مرحب بك وعليك المغادرة!

وهذا بالضبط ماشهدته لطلبي بطاقة أحوال شخصية جديدة! وبالمقارنة عند طلب حضوري الشخصي لتقديم تأشيرة لدخول بريطانيا. فعندما دخلت المكتب شعرت أني في بريطانيا، مكتب لا يمت بصلة للعالم الثالث! الموظفات مبتسمات بشوشات يعملن بجدية ومنتهى المهنية، همهن إنجاز معاملتك والانتقال لمن يليك، فلا تعطيل ولا تسويف ولا مناقشات ولامهاترات!

وطبعاً هنا لابد وأن أذكر أن خاذلي السلطان في كل العالم يتسمون بنفس الصفات، ولديهم نفس الأخلاقيات والأساليب. لكن السفارة البريطانية حرصاً على سمعتها، تعاقدت مع شركة من القطاع الخاص للقيام بمهمة إصدار تأشيرات الدخول لبريطانيا، ولهذا السبب تجد الاختلاف في التعامل ومستوى المهنية. لذا أقترح أن تتعاقد القطاعات الحكومية لدينا مع شركات القطاع الخاص لتقديم الخدمات للمواطنين، فالقطاع الخاص أعلى مهنية وأكثر إنتاجية، وأقدر في اختيار الموظفين وتدريبهم ومحاسبتهم. وتكتفي الحكومة برسم السياسات وسن الأنظمة والقوانين، والإشراف والرقابة.

كما أني لا أعمم، فقد تعاملت مع قطاعات حكومية كأمانة مدينة الرياض، والهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، وكان المسؤولون فيها غاية في المهنية والتعاون، ولابد أن هناك أمثالهم في الدوائر الحكومية الأخرى.

الموضوع الأصلي : خاذلو السلطان! -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : عاطف الأصفر

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية عاطف الأصفر http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11087 مؤشرات التعافي العقاري تبدأ من الرياض بـ 3% http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11075&goto=newpost Mon, 30 Aug 2010 02:27:26 GMT في ظل تسارع وتيرة تنفيذ مشاريع التطوير.. تقرير عقاري: مؤشرات التعافي العقاري تبدأ من الرياض بـ 3% عبد الهادي حبتور من جدة أظهر تقرير متخصص أخيرا...

في ظل تسارع وتيرة تنفيذ مشاريع التطوير.. تقرير عقاري:
مؤشرات التعافي العقاري تبدأ من الرياض بـ 3%

عبد الهادي حبتور من جدة
أظهر تقرير متخصص أخيرا مؤشرات لتعافي القطاع العقاري في المملكة، وقدر التقرير نسبة التعافي بـ 3 في المائة في الرياض للسنة الماضية، كما رصد استقرارا نسبيا في عقارات جدة.

وبين التقرير أن الارتفاعات التي طالت أجزاء من مدينتي الرياض وجدة جاءت بسبب تنامي أعداد السكان، الأمر الذي أدى إلى تزايد الطلب على العقارات السكنية.

وأوضح التقرير الذي أجراه قسم الاستشارات التابع لمؤسسة أكسفورد بزنس جروب البريطانية المتخصصة في الأبحاث والنشر والاستشارات الاقتصادية، أن المناطق الرئيسة والجديدة في جدة والرياض شهدت نمواً ملحوظاً قدم دفعة قوية لأهم سوقين للعقارات في المملكة، وذلك في أعقاب التباطؤ الاقتصادي الذي تسبب في تراجع الأسعار.

من جانب آخر، تؤكد جدة نجاحها في التعاطي مع مشكلة الفيضانات التي ضربت المدينة العام الماضي. وقال راكيش كونهيرامان، مدير قسم "أكسفورد بزنس جروب للاستشارات" في دبي: "إن التوقعات تشير إلى إمكانات نمو هائلة للمدينتين، خاصة في الضواحي السكنية ومناطق النمو الأخرى في شمال الرياض وجدة، وتوقع تزايد الإقبال على السكن منخفض التكلفة، مثل البنايات متعددة الطوابق في غضون الأعوام المقبلة، مرجعاً ذلك إلى المعدلات المرتفعة لنمو السكان في السعودية الذي يغذّي الطلب على وحدات سكنية تقدر بـ 1.5 مليون وحدة جديدة بحلول 2015".

في مايلي مزيد من التفاصيل:

أظهر تقرير متخصص أخيرا مؤشرات لتعافي القطاع العقاري في المملكة، وقدر التقرير نسبة التعافي بـ3 في المائة في الرياض للسنة الماضية، كما رصد استقرارا نسبيا في عقارات جدة.

وبين التقرير أن الارتفاعات التي طالت أجزاء من مدينتي الرياض وجدة جاءت بسبب تنامي أعداد السكان، الأمر الذي أدى إلى تزايد الطلب على العقارات السكنية.

وأوضح التقرير الذي أجراه قسم الاستشارات التابع لمؤسسة "أكسفورد بزنس جروب" البريطانية المتخصصة في الأبحاث والنشر والاستشارات الاقتصادية أن المناطق الرئيسة والجديدة في جدة والرياض شهدت نمواً ملحوظاً قدم دفعة قوية لأهم سوقين للعقارات في المملكة، وذلك في أعقاب التباطؤ الاقتصادي الذي تسبب في تراجع الأسعار، ومن جانب آخر تؤكد جدة نجاحها في التعاطي مع مشكلة الفيضانات التي ضربت المدينة العام الماضي.

وقال راكيش كونهيرامان، مدير قسم أكسفورد بزنس جروب للاستشارات في دبي: "إن التوقعات تشير إلى إمكانات نمو هائلة للمدينتين خاصة في الضواحي السكنية ومناطق النمو الأخرى في شمال الرياض وجدة، وتوقع تزايد الإقبال على السكن منخفض التكلفة مثل البنايات متعددة الطوابق في غضون الأعوام المقبلة، مرجعاً ذلك إلى المعدلات المرتفعة لنمو السكان في السعودية الذي يغذّي الطلب على وحدات سكنية تقدر بـ 1.5 مليون وحدة جديدة بحلول 2015".

وأشار راكيش أن أحياء المصيف والمروج والمرسلات والغدير الواقعة في شمال ضاحية الأعمال المركزية في الرياض تستقطب مزيدا من الاهتمام في أوساط المشترين، في حين يُتوقع تزايد النمو في مناطق شمال جدة بما فيها الشريط القريب من الشاطئ.

فيما ألقى الضوء على تحويل مشاريع التطوير وجهتها إلى الضاحية الشمالية من الرياض بسبب ارتفاع أسعار الأراضي ومحدودية توافر الأراضي لإقامة المشاريع في مناطق الأعمال المركزية في المدينة، ولفت إلى ما يشهده السوق حالياً من مؤشرات تعافي تدريجية خاصة في الضواحي السكنية الرئيسة التي سجلت زيادة في الأسعار بلغت 3 في المائة خلال الـ12 شهرا الماضية.

وحول الأسعار في مدينة جدة بين مدير قسم أكسفورد بزنس جروب للاستشارات أنها شهدت استقرارا في منطقة الكورنيش التي تستقطب قدراً هائلاً من الاهتمام، وذلك بعد إنشاء عدد من المباني الشاهقة الفاخرة في المنطقة، مشيراً إلى تزايد الإقبال على الضواحي الشمالية مثل الأندلس والبساتين والحمراء والخالدية والمحمدية والنهضة والنعيم والروضة والسلامة والزهراء بفضل قربها من الكورنيش والميل للتوسع ناحية الشريط الشمالي.

ورغم التراجع الطفيف للأسعار في بعض مناطق جنوب وشرق جدة؛ يتوقع راكيش أن يشهد قطاع العقارات نمواً في هذه المناطق التي يقطنها فئات منخفضة ومتوسطة الدخل.

وتوضح مسودة الخطة الاستراتيجية التي وضعتها الحكومة السعودية أنه بالرغم من توقع نمو مدينة جدة تجاه الشريط الشمالي إلا أن ذلك يتوازى مع مشاريع التطوير السكنية منخفضة التكلفة في المناطق الشرقية والجنوبية من المدينة، وتوقع أن تمثل الفئات منخفضة ومتوسطة الدخل من السكان المحرّك الرئيس للطلب على القطاع السكني في ظل الدور الحيوي الذي يلعبه انخفاض التكلفة في تحقيق النمو.

وفي ظل ترقّب المعنيين بالقطاع صدور قانون الرهن العقاري الجديد في السعودية؛ تتواصل التكهنات حول مدى قدرة الموردين على تلبية الطلب عند صدور التشريع الجديد خاصة في قطاع المساكن الاقتصادية.

ويرى راكيش أن الأعداد الهائلة من الوحدات السكنية المطلوبة للمشترين أصحاب الدخول المرتفعة تؤكد على توقعات بحدوث عدم توازن في التوريد بمجرد صدور قانون الرهن العقاري، مشيراً إلى أن غالبية مشاريع التطوير الجديدة تستهدف القطاعات مرتفعة الدخل من السكان التي تشكل حصة صغيرة نسبياً من الطلب، ولفت إلى أن هذا يؤشر على عجز كبير في التوريد للفئات منخفضة ومتوسطة الدخل.

الموضوع الأصلي : مؤشرات التعافي العقاري تبدأ من الرياض بـ 3% -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : عاطف الأصفر

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية عاطف الأصفر http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11075 «رويترز»: الإسكان قنبلة موقوتة.. هل يمكن للسعودية نزع فتيلها؟ http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11064&goto=newpost Sun, 29 Aug 2010 15:45:54 GMT 70 % من السعوديين لا يملكون منزلا «رويترز»: الإسكان قنبلة موقوتة.. هل يمكن للسعودية نزع فتيلها؟ الرياض ـــ رويترز: مثل آلاف غيره من الشبان...

70 % من السعوديين لا يملكون منزلا
«رويترز»: الإسكان قنبلة موقوتة.. هل يمكن للسعودية نزع فتيلها؟

الرياض ـــ رويترز:
مثل آلاف غيره من الشبان السعوديين يجد نايف الناصر نفسه ممزقا بين الرغبة في الزواج وسوق العقارات التي أصابها الجمود.

ارتبط الناصر "34 عاما" بخطيبته قبل سبع سنوات. وتدر عليه وظيفة بائع سيارات دخلا يبلغ خمسة آلاف ريال شهريا. وعندما يحقق مبيعات طيبة يزيد دخله بما يصل إلى أربعة آلاف ريال شهريا فوق الراتب الأساسي. يقول الناصر إنه في مثل هذا الوضع كان من المفترض أن يكون متزوجا بالفعل وينعم بحياته. بيد أن هناك مشكلة. فالناصر لا يملك منزلا وإلى أن يحدث هذا يصر والد خطيبته على عدم إتمام الزواج.

يقول الناصر "المطلوب بيت وليس شقة فهو لا يريد لابنته أو شقيقاتها وأمها عند زيارتها أن يشاركهن أغراب في المبنى. وهو يعني بذلك الجيران".

ولفترة قصيرة فكر الناصر وخطيبته في الإقامة مع أسرته. لكن الناصر قال "أول سؤال يطرحه عليك صهر المستقبل هو هل لديك بيت. الأمر لم يعد كما كان عليه من قبل عندما كان المطلوب أن تكون لديك وظيفة وقبل ذلك كان يكفي أن تكون مسلما صالحا".

وشراء بيتك الأول يمكن أن يكون تجربة حافلة بالمعاناة في أي بلد في العالم، وليس في السعودية وحدها، والعقبة هي وجود سوق للرهن العقاري يبدو أنها تأسست لتعود بالنفع على ملاك العقارات الحاليين والمقترضين ميسوري الحال بينما توصد أبوابها في وجه الطبقة الوسطى ومحدودي الدخل.

وتكمن معظم جذور مشكلة الإسكان في التركيبة السكانية التي تشهد تحولا سريعا في البلاد. فمع الارتفاع الهائل في عدد العمالة الوافدة زاد عدد سكان المملكة نحو 20 في المائة ليصل إلى 27.14 مليون نسمة بين عامي 2004 و2010 وفقا لإحصاء حديث.

والمسألة ببساطة هي أن عدد المساكن لا يكفي الطلب. وإجمالا تعاني البلاد عجزا يصل إلى مليون وحدة سكنية وهو عدد يرتفع بنحو 150 ألف وحدة سنويا وفقا لما يقول الاقتصادي المستقل سعود جليدان.

وتقدر شركة التمويل العقاري "ريفكو" السعودية الخاصة وشركة كلايتون هولدنجز الاستشارية الأمريكية أن 30 في المائة فحسب من السعوديين يمتلكون الآن مساكن. ويقل هذا أكثر من النصف عما كان عليه قبل 20 عاما وفقا لبعض التقديرات.

وفي تقرير صدر في أواخر تموز (يوليو) قال البنك الأهلي التجاري إن النمو السكاني السريع والعدد الضخم للشبان السعوديين الذين تقل أعمار ثلثيهم عن 30 عاما يمثلان ضغطا هائلا على البنية التحتية للسعودية.

ويقول جون سفاكياناكيس كبير الاقتصاديين في البنك السعودي الفرنسي إن التحدي الذي تفرضه أزمة الإسكان "لا ريب فيه". ولو كانت السعودية قد طورت بشكل أفضل أسواقا للرهن العقاري وأسواقا عقارية ثانوية لما نشأت أزمة الإسكان أصلا.

فالبنوك تقدم قروضا للسعوديين الموسرين. بل إنه خلافا للاعتقاد الشائع فإن البنوك التجارية تتقاضى فوائد عن القروض في حين تتقاضى البنوك الإسلامية رسما محددا عن القرض أو هامش ربح متفق عليه.

ولا يزال يتعين على السعودية سن تشريع لتنظيم الرهن العقاري وخاصة ما يتعين عمله في حالة تخلف المقترض عن السداد.

وفي ظل هذا الوضع تحجم البنوك عن الإقراض على نطاق واسع ويضطر المواطن السعودي للاعتماد على صندوق التنمية العقارية الحكومي الذي يتيح الحصول على قروض حسنة تلتزم بأحكام الشريعة الإسلامية.

لكن صندوق التنمية العقارية ليس بوسعه تقديم الكثير. ففي 2008 لم تتجاوز نسبة السعوديين الذين شيدوا مساكن جديدة من خلال قروض الصندوق 8 في المائة وفقا لتصريح متحدث باسمه. والذي أضاف أن "معدلا كبيرا لحالات التخلف عن السداد" يضر بمساعي تقديم مزيد من القروض.

وحتى إذا كان صندوق التنمية يقدم مزيدا من القروض فإن أشخاصا مثل الناصر قد تفوتهم الفرصة، فالسوق الثانوية للعقارات السكنية في السعودية محدودة، وأي شخص يدخل السوق سعيا وراء مسكن غالبا ما يبني مسكنه ولا يشتريه جاهزا من غيره. بيد أن صندوق التنمية لا يقدم قرضا للبناء إلى أن يكون لدى طالب القرض أرضا للبناء عليها كما أنه لا يقدم قرضا لشراء أرض.

ومع الشح الشديد في كل من التمويل والأرض والنمو السريع في الطلب فلا عجب أن قطاع الإسكان يعاني مثل هذه الأزمة الحادة. ووفقا لدويتشه بنك فإن الرهن العقاري يمثل واحدا في المائة فقط من الناتج المحلي الإجمالي في المملكة. ويقارن هذا مع "أكثر بكثير من 50 في المائة في أكثر الدول تقدما، ونحو 6 في المائة في الكويت و7 في المائة في الإمارات".

وفقا لتقرير البنك الأهلي التجاري فإن أكثر قليلا من الربع فقط من إجمالي 165 مليار ريال جرى إنفاقها على التشييد في السعودية في 2009 ذهبت لبناء وحدات سكنية.

وقال التقرير "الإنفاق على بناء مساكن شهد تراجعا مطردا خلال السنوات الخمس الماضية".

وعلى مدى العقد الأخير دار النقاش حول الحل الواضح المتمثل في إصدار قانون شامل للرهن العقاري. واستعدت البنوك المحلية والأجنبية لطفرة مأمولة في سوق للرهن العقاري يقدر حجم معاملاتها السنوية بنحو 20 مليار دولار.

فأطلق دويتشه بنك مشروعا للرهن العقاري يتفق مع الشريعة الإسلامية بمشاركة مستثمرين في المملكة. وتملك صندوق الاستثمارات العامة حصة بنسبة 20 في المائة في شركة ريفكو الخاصة للرهن العقاري التي أسستها قبل أكثر من عشر سنوات مجموعة من الوكلاء العقاريين السعوديين ترقبا لصدور قانون الرهن العقاري وتعتزم الآن البدء في تقديم قروض إسكان هذا العام وقيد أسهمها في البورصة في 2012.

وقالت مجموعة سامبا المالية في تقرير لها أخيرا إنه رغم حالة الترقب فلا توجد بوادر واضحة على أن القانون سيحظى بالإقرار النهائي هذا العام. وأضافت أن من اطلعوا على القانون يقولون إنه تعوزه تفاصيل من بينها آليات التنفيذ.

ويلقي سعود القصير المدير العام شركة دار الأركان للتطوير العقاري اللوم في الأزمة الإسكانية على قرار أصدرته الجهات المختصة في أوائل السبعينيات يشترط ملكية الأرض للحصول على قرض من صندوق التنمية العقارية. والنتيجة أن الأرض أصبحت أغلى من البيوت. ويقدر القصير أن أسعار الأراضي ارتفعت 40 في المائة مثلا في المتوسط في الفترة بين 1973 ومنتصف الثمانينيات و80 مثلا في المناطق الحضرية الرئيسية.

وفي الأشهر الستة الأخيرة من 2009 وحدها زادت أسعار الأراضي بنسبة 30 في المائة.

وقال القصير "يردد أصحاب الأرض قولا واحدا هو سأنتظر عندما تتحدث إليهم عن البيع". ويقدر القاسم أن سعر الأرض يمثل الآن 60 في المائة من إجمالي تكلفة المنزل العادي في السعودية. وحتى إذا تم إقرار قانون الرهن العقاري فمن المستبعد أن يحل مشكلة عجز الوحدات السكنية بالكامل. وقال سفاكياناكيس "أساس مشكلة الإسكان يكمن في القدرة المالية. فقانون الرهن العقاري لم يخلق العرض الذي سيساعد في سد عجز الوحدات السكنية للسعوديين من أصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة إذا لم تعالج المشاكل الأخرى".

وعلى رأس هذه المشاكل انخفاض أجور العاملين في القطاع العام وارتفاع أسعار الأراضي. وتظهر إحصاءات رسمية أن متوسط الراتب الشهري للعاملين في القطاع العام بالسعودية لا يتجاوز 5200 ريال. ويمثل هؤلاء نحو ثلاثة ملايين قال سفاكياناكيس "إنهم العامل المحفز للطلب على المساكن الجديدة.

ويعود القصير ليشير إلى أن الشقق السكنية لم تكن مرغوبة قبل 20 عاما لكنها أصبحت تلقى إقبالا الآن في مدن مثل الرياض. ومع نمو أفراد الجيل الذي ولد في سنوات الازدهار في السبعينيات سيتعين عليهم أن يتعلموا أن يرضوا بأقل مما اعتادوه.

الموضوع الأصلي : «رويترز»: الإسكان قنبلة موقوتة.. هل يمكن للسعودية نزع فتيلها؟ -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : argaam

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية argaam http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11064 جدل في «الشورى» حول تعديل المادة التاسعة من «التأجير التمويلي» http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11027&goto=newpost Sat, 28 Aug 2010 15:14:49 GMT تأجيل التصويت إلى ما بعد العيد جدل في «الشورى» حول تعديل المادة التاسعة من «التأجير التمويلي» محمد السلامة من الرياض تشهد الأطروحات المقدمة بشأن...

تأجيل التصويت إلى ما بعد العيد
جدل في «الشورى» حول تعديل المادة التاسعة من «التأجير التمويلي»

محمد السلامة من الرياض
تشهد الأطروحات المقدمة بشأن الاختلاف في وجهات النظر بين مجلس الشورى وهيئة الخبراء في مجلس الوزراء فيما يخص نقاطا جوهرية في مشاريع أنظمة التمويل العقاري الجديدة وجهتي نظر متباينتين بين معارض ومؤيد حيالها، والتي ينتظر البت فيها بشكل نهائي بعد عيد الفطر المبارك.

ومن ذلك، تباين المواقف بشأن ما ورد في تعديل الحكومة للمادة التاسعة من نظام التأجير التمويلي والتي أصبح نصها «للمؤجر اشتراط تحمل المستأجر للتأمين التعاوني على الأصل المؤجر» وبالتالي إعطاء الحق في انتقال التعويض إلى المؤجر، بدلا من النص الوارد في مشروع مجلس الشورى الذي ينص بـ «تحمل المؤجر التأمين التعاوني على الأصل المؤجر ولا يجوز اشتراطه على المستأجر». وهنا، أبدى فريق تحفظه تجاه هذا التعديل وأنه يعد مؤثرا وجوهريا، باعتبار أنه في حال الأخذ به من شأنه تحميل المواطن أعباء مالية إضافية، وهو ما يؤيد رأي لجنة الشؤون المالية في مجلس الشورى بشأنه، التي أوصت بإجماع أعضائها إبقاء ما ورد في النظام المرفوع من «الشورى» ورفض إعطاء المؤجر حق اشتراط تحمل المستأجر التأمين التعاوني على الأصل.

في المقابل، يرى الفريق الثاني المؤيد أنه من الأنسب الأخذ بما ورد في تعديل الحكومة باعتبار أن المستأجر هو من يتعامل مع المسكن أو العقار (الأصل) بكل محتوياته ومصدر الخطر يأتي منه وليس من المؤجر أو صاحب الأصل، إلى جانب أن هذه المطالبة - وفق جهة نظر هذا الفريق - معمول ومتعارف عليها عالميا الذي يؤمن من يستخدم الأصل أو يتعامل معه وليس من أجره أو رهنه أو باعه.

ووفقا لنظام التأجير التمويلي، يقصد بـ «الأصل المؤجر» ما يمكن إيجاره من العقار والمنقول والمنافع والخدمات والحقوق المعنوية مثل: براءات الاختراع أو العلامات التجارية أو الملكية الفكرية، وأيضا المسكن المستأجر لغرض الإقامة فيه ومن ثم تملكه. أما «المؤجر» فيقصد به الشركة المساهمة المرخص لها مزاولة الإيجار التمويلي. بينما «المستأجر» فهو من يملك منفعة الأصل المؤجر بموجب العقد.

ومعلوم أن أنظمة التمويل العقاري الجديدة (التمويل العقاري، مراقبة شركات التمويل، التأجير التمويلي، والرهن العقاري المسجل) تهدف إلى التأثير إيجاباً بما يعالج أزمة الإسكان في المملكة ودفع عجلة التنمية الإسكانية والعقارية لأن ذلك سيؤدي إلى زيادة إسهام الجهات التمويلية في عملية التمويل للإسكان.

كما تقدم هذه الأنظمة تنظيماً جديداً لكثير من مشكلات التمويل حيث استحدثت قطاعاً مالياً جديداً وهو شركات التمويل غير البنكية لترفع تنافسية القطاع التمويلي والمصرفي، ما سيحقق مصلحة كبرى للمواطن.

وأجل مجلس الشورى على نحو مفاجئ في آخر جلسة له قبل الإجازة الصيفية للأعضاء، حسم التصويت على مشاريع أنظمة التمويل العقاري محل تباين وجهات النظر بين مجلسي الشورى والوزراء، إلى ما بعد الإجازة وذلك بعد تباين كبير في المواقف داخل المجلس حول ما نصت عليه التعديلات المدخلة على بعض مواد هذه المشاريع التي أحالها مجلس الوزراء بصفة الاستعجال للبت فيها. وبرر المجلس في حينه تأجيل البت في هذه التعديلات لعدم كفاية رد لجنة الشؤون المالية بشأن ملحوظات ‏الأعضاء ‏‏وآرائهم تجاه هذه التعديلات، وهو الأمر الذي دفع أمانة المجلس إلى تأجيل حسم الموضوع ومطالبة اللجنة بإعادة صياغة ردها بشكل كامل وشامل وبتوسع ليغطي جميع أسئلة وملاحظات الأعضاء تجاه التعديلات المدخلة على بعض مواد مشاريع هذه الأنظمة، والتي اشتملت الحذف والإضافة في بعضها وتعديلات صياغية في مواد أخرى.

الموضوع الأصلي : جدل في «الشورى» حول تعديل المادة التاسعة من «التأجير التمويلي» -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : عاطف الأصفر

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية عاطف الأصفر http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11027 الجهات الحكومية ستوفر لموظفيها 50 ألف منزل .. و«الصندوق العقاري» يقرض 90 ألف مواطن http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11015&goto=newpost Sat, 28 Aug 2010 02:12:48 GMT [align=center]الجهات الحكومية ستوفر لموظفيها 50 ألف منزل .. و«الصندوق العقاري» يقرض 90 ألف مواطن
القطاع الخاص يمول بناء 70 % من المساكن خلال سنوات خطة التنمية التاسعة

حبيب الشمري من الرياض
أعطت خطة التنمية التاسعة التي أقرها مجلس الوزراء الشهر الماضي للقطاع الخاص حصة الأسد في تمويل المساكن الجديدة التي سيتم إنشاؤها خلال سنوات الخطة التي تغطي الفترة من 2010 إلى 2014 والبالغ عددها أكثر من مليون وحدة سكنية، حيث سيمول القطاع الخاص نحو 70 في المائة منها، وهو ما يعني أن القطاع الخاص سيكون معنيا بتمويل 775 ألف وحدة سكنية. وفي المقابل تتوقع خطة التنمية الجديدة ألا يتجاوز عدد المقترضين من صندوق التنمية العقارية 90 ألف مواطن سيبنون 109 آلاف وحدة سكنية، وأن توفر الجهات الحكومية منازل لموظفيها بحدود 50 ألف وحدة سكنية، بينما ستبني الهيئة العامة للإسكان 66 ألف وحدة سكنية.

ويحتاج هذا الكم من المساكن توفير نحو 266 مليون متر مربع من الأراضي لإقامة المشاريع الإسكانية المتوقع بناؤها من القطاعين العام والخاص خلال سنوات الخطة في مختلف مناطق المملكة مع توفير البنى التحتية لها.

وتبين خريطة توزيع المساكن الجديدة أن 800 ألف وحدة جديدة ستكون من نصيب المواطنين، بينما سيكون نصيب المقيمين 200 ألف وحدة سكنية، على أن تنفذ 70 ألف وحدة سكنية مما تم ترحيله من خطة التنمية السابقة (الثامنة)، و70 ألف وحدة سكنية عبارة عن إحلال (بدل القديمة)، و110 آلاف ستكون من أجل تخفيف التضخم في الإيجارات وتقدر الأخيرة بأنها 10 في المائة من حجم الطلب.

ويتوقع أن يبلغ المتوسط السنوي لخطة التنمية التاسعة بناء 250 ألف وحدة سكنية. ومن المعلوم أن خطة التنمية الخمسية السابقة التي انتهت في 2009 شهدت بناء نحو 600 ألف وحدة سكنية على الرغم من أنها شهدت زيادات متتابعة في رأسمال صندوق التنمية العقارية بلغ مجموعها 43 مليار ريال مكنت الصندوق من مضاعفة حجم القروض الممنوحة إلى نحو 19.5 مليار ريال مقارنة بنحو 8.6 مليار ريال خلال خطة التنمية السابعة، ومن ثم تضاعفت أعداد الوحدات السكنية الممولة من الصندوق إلى نحو 105 آلاف وحدة مقارنة بـ 43 ألف وحدة خلال خطة التنمية السابعة.

وتقول وزارة الاقتصاد والتخطيط إن نتائج تحليل الطلب على الوحدات السكنية الجديدة خلال خطة التنمية التاسعة تظهر أن 70 في المائة من إجمالي الطلب يتركز في المراكز الحضرية الكبرى. بيد أن تلبية هذا الطلب يواجه بعديد من التحديات، وفي مقدمتها: توفير الأراضي السكنية المجهزة بالبنية التحتية والخدمات العامة عالية الكفاءة والاستدامة. ولتحقيق ذلك يتطلب الأمر تبني آليات حديثة غير تقليدية، من خلال زيادة كثافة الوحدات السكنية والمرافق التجارية عبر التوسع الرأسي في المدن، والاستفادة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، وتوصيل الخدمات إلى مخططات المنح، فضلا عن إعادة تطوير الأحياء السكنية القديمة والعشوائية.

يشار إلى تقرير حديث صدر عن صندوق التنمية العقارية كشف أنه خلال العامين الماليين 1428/1429- 1429/1430هـ وافق على تمويل 62566 قرضا لبناء 57079 وحدة سكنية بقيمة إجمالية تبلغ 17.704 مليون ريال، ووقع مع 39934 مواطنا عقود تمويل بناء 47921 وحدة سكنية بقيمة إجمالية بلغت 11627 مليون ريال، وبلغ إجمالي المبالغ المصروفة على شهادات إنجازات المباني الممولة 10216 مليون ريال في المقابل تم تحصيل 6523 مليون ريال.

وافق الصندوق خلال ذات الفترة على نقل 9918 قرضا من مواطنين لآخرين يحلون محلهم ويلتزمون ببنود العقد، ومول شراء 2968 منزلا جاهزا (فلل وشقق) لمن لا تساعدهم ظروفهم على مباشرة البناء ويفضلون الشراء من سوق العقار. وبلغ إجمالي المبالغ المحصلة من أقساط قروض الاستثمار ومشاريع الإسكان 381 مليون ريال حيث تم تحصيل 67 مليون ريال من قروض الاستثمار و314 مليون ريال من قروض الإسكان. وبذلك يصل إجمالي إيرادات الصندوق الذاتية خلال العامين 1428/1429- 1429/1430هـ إلى 6906 ملايين ريال.[/align]

الموضوع الأصلي : الجهات الحكومية ستوفر لموظفيها 50 ألف منزل .. و«الصندوق العقاري» يقرض 90 ألف مواطن -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : عاطف الأصفر

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية عاطف الأصفر http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=11015 تنامي المطالب للقطاع الخاص لتوطين وحدات سكنية بتكلفة مناسبة.. http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10957&goto=newpost Mon, 23 Aug 2010 15:01:49 GMT تنامي المطالب للقطاع الخاص لتوطين وحدات سكنية بتكلفة مناسبة.. الهيئة العامة للإسكان تحدد أولوية توزيع المساكن على المواطنين مع مكتب استشاري د....

تنامي المطالب للقطاع الخاص لتوطين وحدات سكنية بتكلفة مناسبة..
الهيئة العامة للإسكان تحدد أولوية توزيع المساكن على المواطنين مع مكتب استشاري

د. شويش بن سعود الضويحي
الرياض – خالد الربيش

تستعد الهيئة العامة للاسكان للاعلان عن آلية توزيع ومنح المساكن التي تشييدها في عدد من المدن والمناطق في أنحاء المملكة؛ وفق الأهداف التي حددتها لاقامة تلك المجمعات السكنية التي تقوم بتشييدها؛ أو تلك التي أعلنت عن قرب بنائها.

وقال محافظ الهيئة العليا للإسكان الدكتور شويش بن سعود الضويحي إن الهيئة أبرمت في وقت سابق عقداً مع مكتب استشاري متخصص لتقنين تلك الآليات التي ستكون معلنة ومعروفة لدى الجميع؛ مشدداً على أن هذه الخطوة تأتي مكملة لاستراتيجية الهيئة التي حددت واعتمدت أولويات بناء مشاريع الإسكان الحكومي التي أعلنت عنها أخيرا في عدد من مناطق المملكة المختلفة.

ودعا مؤتمر دولي أعلنت نتائجه مؤخراً إلى تركيز التوجه لتطبيق استراتيجية وطنية شاملة لزيادة عدد الوحدات السكنية ذات التكلفة المعقولة؛ حيث يشكل الشباب ما دون سن 39 حوالي 80% من السكان السعوديين وتستمر هذه النسبة في النمو بمعدل سنوي وقدره 2.9%. مشيرة إلى أن معظم الأزواج يبحثون عن سكن بالحد الأدنى من المواصفات وبأسعار معقولة ليتمكنوا من إنشاء أُسرهم.

الضويحي: استلام المواقع والحاجة للمساكن وتوفر الخدمات تحدد الأوليات الزمنية للبناء
وقال ديب مرواها، مدير معرض "سيتي سكيب السعودية": "يؤكد محللو هذه الصناعة بأن قطاع السكن منخفض التكلفة برز ضمن مجتمع الأعمال كثاني أهم القطاعات الجاذبة للاستثمارات في السعودية نظراً لتزايد الطلب على الوحدات السكنية. ومن المتوقع أن يصل عدد السكان في المملكة إلى 27 مليون نسمة بحلول العام المقبل، ما يجعل الحاجة ملحة لموازنة التطوير السكني في سبيل إتاحة الفرصة أمام الجميع لشراء مساكن تلبي حاجاتهم وتناسب ميزانياتهم. ولحسن الحظ أن حكومة المملكة العربية السعودية قد بادرت إلى العمل على ضمان حصول الجميع على سكنهم، لذا فمن المتوقع أن تشغل المساكن ذات التكلفة المعقولة حيزاً أكبر ضمن المشاريع العقارية المقبلة.

قد تتعرض المملكة العربية السعودية إلى عجز يصل إلى 1 مليون في عدد الوحدات السكنية خلال العام 2013. وبصرف النظر عن سرعة النمو السكاني فيها فإنها تعتبر واحدة من أكثر البلدان كثافة في معدل الإسكان في العالم (6.4% في عام 2008). وبالتالي ثمة زيادة في الطلب على الوحدات السكنية من قبل أفراد العائلات الراغبين في حيازة سكنهم المستقل. وعلاوة على ذلك، يشكل عدد سكان المدن في السعودية نسبة مرتفعة تبلغ 80% من إجمالي عدد السكان. وتتضافر حالياً جهود المطورين لتحقيق التوازن بين التوزيع والمواقع والأسواق المستهدفة للمشاريع، وذلك بغية ضمان النمو المتوازن في القطاع العقاري. ويولي المطورون والمستثمرون اهتماماً خاصاً بقطاع السكن منخفض التكلفة وغير المخدّم على مستوى عال.

وأخذت الهيئة العامة للإسكان على عاتقها توطين تجمعات سكنية للمواطنين غير القادرين على تملك وحدات سكنية؛ وفق ترتيب زمني يحدده: أولوية استلام المواقع المخصصة من قبل الحكومة؛ والتأكد من الحاجة إلى المساكن في كل مدينة أو قرية؛ ومناسبة الموقع؛ وكذلك توفر الخدمات المكملة لبناء المشروع السكني؛ وبلغت المشاريع المعلنة حتى الآن 18 مشروعاً موزعة على جميع مناطق المملكة.

وتدرس الهيئة حالياً بناء وحدات سكنية رأسية؛ أي متعدد الطبقات؛ وهناك مواقع حددتها الهيئة في جدة والمدينة؛ وتتجه فيها للبناء الرأسي؛ ووقعت الهيئة العامة للإسكان قبل شهر رمضان المبارك ثلاثة عقود لبناء تجمعات سكنية في مناطق مكة والمدينة والباحة؛ وهي عقد مشروع اسكان الخرمة بمنطقة مكة المكرمة ويتضمن260 وحدة سكنية و(2) مساجد محلية يتسع كل مسجد ل(200) مصل ومسجد جامع، وعقد مشروع العلا بمنطقة المدينة المنورة 201 وحدة سكنية و(2) مساجد محلية يتسع كل مسجد ل(200) مصل ومسجد جامع وعقد مشروع اسكان ناوان بمنطقة الباحة 115 وحدة سكنية، اضافة إلى تخصيص أراضٍ للمرافق الأخرى كالتعليمية والصحية وغيرها.

يشار إلى أن الهيئة العامة للاسكان وقعت مشاريع للإسكان في كل من: طريف؛ القريات؛ سكاكا؛ رفحاء؛ عرعر؛ حفر الباطن؛ حائل؛ خيبر؛ العلا؛ الخبر؛ بريدة؛ الخرمة؛ جازان (5 مشاريع)؛ نجران؛ وهناك مشاريع أخرى مقبلة في: جازان؛ والقنفذة؛ وابها؛ والشرقية؛ والاحساء؛ والمدينة المنورة.

الموضوع الأصلي : تنامي المطالب للقطاع الخاص لتوطين وحدات سكنية بتكلفة مناسبة.. -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : عاطف الأصفر

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية عاطف الأصفر http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10957 المضاربة وارتفاع الأسعار يجددان المخاوف من نظام الرهن العقاري الجديد http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10945&goto=newpost Mon, 23 Aug 2010 00:38:07 GMT مطالب بإيجاد حلول جذرية لمشاكل القطاع السكني في المملكة المضاربة وارتفاع الأسعار يجددان المخاوف من نظام الرهن العقاري الجديد خبراء: لكل نظام سلبيات... مطالب بإيجاد حلول جذرية لمشاكل القطاع السكني في المملكة
المضاربة وارتفاع الأسعار يجددان المخاوف من نظام الرهن العقاري الجديد
خبراء: لكل نظام سلبيات والإيجابيات مرهونة بآليات التطبيق
طارق الحماد – الرياض

امتلاك المنازل حلم يراود الكثير في ظل صدور القانون الجديد
يتداول الوسط العقاري حاليا العديد من الايجابيات المتوقعة للرهن العقاري فور اقرار نظامه الذي اعاده مؤخرا مجلس الوزراء الى مجلس الشورى لدراسته واسهبت وسائل الاعلام المحلية في العديد من تلك الايجابيات المحتملة للنظام مع احتدام المطالب بايجاد حلول جذرية لمشاكل القطاع السكني.
فبات النظام لبنة اولى لمطمح 70 بالمائة من المواطنين ممن لا يملكون مسكنا خاصا في ظل الارتفاع الحالي لاسعار الاراضي وغلاء مواد البناء وصعوبة امتلاك المنازل مع ندرة الاذرعة التمويلية التنافسية في القطاع.
وتتناول مجمل الاراء التحليلية حاليا دور النظام المرتقب في خلق التنافس بين الممولين لصالح المستفيدين وتخفيف الاعباء الحكومية التمويلية وزيادة حجم المعروض الاسكاني وتراجع نسب (الفوائد) وتوسع الاستثمارات العقارية مع نشوء العديد من الجهات الائتمانية الجديدة.
الا ان تلك اللبنة الاولى التي يتم تداولها الان تثير العديد من التساؤلات الضبابية لدى هؤلاء المواطنين منها اذا كان نظام الرهن العقاري مجديا فلماذا شكل (لبنة اولى) للازمة العالمية ونعيد وضعه هنا؟ وهل ستكون هناك عدة لجان شرعية في كل منفذ تمويلي ام سيتم اعتماد هيئة شرعية موحدة؟ وكم نسبة المساكن في المملكة اصلا التي ينطبق عليها شروط الرهن؟ وهل سيسهم ذلك في قلة المعروض وبالتالي ارتفاع الاسعار ام العكس؟ بالاضافة الى ذلك هل سيحق لصاحب التمويل دفع عدة اقساط لاحقة لتخفيف عبئه المالي؟ ام ستكون الفائدة تراكمية وليست تناقصية وبالتالي يستحيل عليه ذلك؟ وقد اضحت التجارب السابقة دليلا على الفكر الاستهلاكي لدينا فما الضامن لاستغلال اموال الرهون في مواضعها الصحيحة؟
ونعرض في هذا التقرير رأي خبراء عقاريين واقتصاديين لنقل تساؤلات هؤلاء المواطنين بهدف الوقوف في ارضية القطاع العقاري على تصورات لتبعات النظام الجديد المتوقع اقراره.
عشوائية التطبيق
بداية يرى الرئيس التنفيذي لشركة اموال فهد القاسم ان ايجابيات نظام الرهن العقاري كثيرة الا انها تظل رهينة بالية التطبيق المتوقعة له وتفاعل الجهات ذات العلاقة اما في ما يختص بسلبيات النظام المتوقعة فقال القاسم: لا يمكن الجزم بوجود أي سلبيات قبل التطبيق، والذي أراه أن هناك توقعات سلبية لتطبيق أنظمة الرهن العقاري مستقبلا ويمكن ان تتمحور السلبيات المتوقعة في ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة زيادة الطلب على العقارات السكنية، حيث يتوقع أن يحفز صدور الأنظمة الطلب على العقارات السكنية مما قد يتسبب في ارتفاع الأسعار، خاصة إذا كان الطلب تدافعياً وخاضعاً لمضاربات المضاربين العشوائية التي تعودنا عليها في العديد من المناسبات والمشاريع ويمكن ان نتوقع ايضا ان ترتفع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية، وزيادة الأسعار هنا يتوقع أن تحدث إذا بدأت مشاريع الإسكان في التنفيذ مما سيؤثر على المعروض من مواد البناء، مثل ما حصل في مناسبات سابقة وتسبب في ارتفاعات غير مسبوقة تبينت جليا في أسعار الاسمنت والحديد والكثير من مواد البناء.
وأضاف القاسم: من المتوقع ايضا ارتفاع تكلفة البناء (المقاولين) نتيجة زيادة الطلب وثبات العرض، وهذا حاصل حاليا حيث إن حجم المشاريع الحكومية يفوق قدرات وإمكانيات القطاع الخاص، وهذا قد يكون فرصة زاهرة للمستثمرين الراغبين في دخول نشاط المقاولات.
كما ان احد السلبيات المهمة تحيز النظام للفئة الأكثر دخلاً من المواطنين، وهذا التوقع يعني أن النظام لن يحل مشكلة المواطنين الأقل دخلاً، ويتضح ذلك عند تصور آلية التمويل العقاري الذي يمول المقترضين على أساسه، فعلى سبيل المثال لن يستطيع شراء المنزل الذي يبلغ سعره قيمة مالية مرتفعة إلا المواطنون الذين يزيد دخلهم على 15 ألف ريال، أما المواطنون من ذوي دخل سبعة آلاف فلا مكان لهم.
وقال القاسم: يجب أن نتوقع ايضا أن الممولين لن يقدموا أي تمويل الا بعد فرض شروطهم والتي يتوقع أن تكون صعبة المنال على الكثير من المقترضين مشيرا بالقول الى ان من التوقعات السلبية لنظام الرهن المضاربات المتوقعة خاصة على العقارات السكنية، وهذه سيكون لها تأثيرها على الأسعار وعلى تقلباتها خاصة خلال الفترة الأولى من التطبيق.. وافاد القاسم: يمكن ان نتوقع ان يكون هناك قلة من المستفيدين من الرهن العقاري على مستوى السكن الشخصي، وهذا يعود الى الكثير من العوامل، أهمها شروط شركات التمويل والبنوك، خاصة ارتفاع دخل طالبي التمويل، وعدم توافق وانسجام الآليات القائمة مع ديناميكية التمويل العقاري.
مضيفا ان من الامور التي يمكن توقعها ان نجد بطء الاستجابة بين الجهات الحكومية ذات العلاقة، وللأسف إن هذا أحد أهم عوائق تطبيق أنظمة الرهن العقاري، حيث يتوقع أن يتحرك القطاع الخاص مثل الغزال والأرنب، على عكس تحركات الجهات الحكومية التي تماثل الفيل والديناصور.
واختتم القاسم رأيه بطرح عدة اسئلة مرهون اجاباتها بواقع التطبيق مشيرا الى طول فترة التجانس بين السوق والطلب والعرض والإجراءات الحكومية قائلا: هذه معضلة واقعية خاصة في ظل تأخر صدور الأنظمة، فهل هناك عرض كاف؟ وهل الطلب متوافق مع العرض؟، وهل الآليات الحكومية في البلديات وكتابات العدل ناهيك عن المحاكم وجهات تنفيذ الأحكام مستعدة للانسجام مع الأنظمة الجديدة والتي تحتاج الى درجة عالية من التفاعل؟.
لا يوجد وعي
من جهته اشار نائب رئيس شركة مسكن العربية الاقتصادي سامي الزكري لمسألة مهمة وهي مسألة التثقيف في موضوع الرهن العقاري وللاسف لا يوجد لدى المواطن الوعي الكافي لمخاطر الرهن العقاري.
ولم تتحمل اي من الجهات المسؤولة مسؤولية التثقيف في هذا الشأن، مضيفا بالقول ان المتعارف عليه لدى المواطنين ان الرهن العقاري يتيح لك تملك العقار الذي ترغب فيه بغض النظر عن ما اذا كان الدخل الاجمالي الشهري يغطي مصاريف التمويل.
وأضاف الزكري: اعتقد بأن الرهن العقاري سوف تكون له فائدة عظيمة للمواطن والشركات الممولة وملاك العقارات اذا تم تطبيق التالي ان يتم احتساب دخل المواطن الاجمالي وليس الراتب فقط بما في ذلك من ايجارات العقار الحالي واي عقارات اخرى وان يخصم من دخل المواطن اية مصاريف اخرى كالتأمين وبطاقات الائتمان عند احتساب صافي الدخل. واضاف الزكري: كما يجب ان يتم تمويل ما يوازي 70 بالمائة كحد اقصى من قيمة العقار المراد تمويله وان لا يتم اخذ ضمانات اخرى من العميل كتحويل الراتب الشهري الى حساب الممول لان ذلك يكون فيه نوع من الاجحاف في حق المواطن ولا يعكس الفائدة الحقيقية من عملية الرهن العقاري واخيرا تسجيل العقار المرهون لدى جهة حكومية مسؤولة عن التسجيل العقاري.. واختتم الزكري تصريحه بالقول: انه وبتطبيق النقاط السابقة اتوقع تحقق الفائدة الكاملة من نظام الرهن العقاري وتعم هذه الفائدة جميع الاطراف المعنية في هذه العملية.
مخاوف كبرى
ويقول الخبير في الشؤون العقارية عبدالرحمن السليطين: لا شك ان ايجابيات النظام المتوقع اقراره قريبا كثيرة خاصة وانه خضع لدراسة مستفيضة من قبل مجلس الشورى.. واضاف السليطين ان ابرز مخاوف اقرار نظام الرهن يتركز في امرين اولهما المضاربة والاخر ارتفاع الاسعار، فالمخاوف من قلة المساكن التي ينطبق عليها شرط الرهن قد تكون قليلة نسبيا وبالتالي قلة المعروض من الوحدات العقارية والمحصلة ارتفاع الاسعار اجمالا اضافة الى ذلك فانه لا توجد ضمانات لقيام الافراد بالاندفاع نحو الانتفاع بالنظام وتسييل عقاراتهم بهدف الحصول على النقد لهدف مجدٍ ويمكن ان يلعب ذلك دورا في رفع اسعار العقارات ايضا.. واضاف ان المضاربات قد انهكت في وقت سابق الاستثمارات في سوق الاسهم ويمكن ان تلعب دورا سلبيا في مسائل الرهن العقاري ولذلك يجب الانتباه لهذا الامر.
وقال السليطين ان قلة الوعي بالنظام حال اقراره ربما تمثل نقطة ضعف يمكن استغلالها لصالح طرف دون اخر وهنا تبرز الحاجة الى خلق وعي من خلال الوسائل المختلفة للتعريف بايجابيات النظام وسلبياته فور اعتماده وبفترة مناسبة، مشيرا الى ضرورة الاستفادة من التجارب الدولية في مجال الرهن وفق ما يتناسب مع تعاليمنا الشرعية والبيئة العقارية المحلية. وأوضح ان دخول النظام حيز التنفيذ سيتمخض عنه نشوء تكتلات ائتمانية جديدة وبالتالي الحاجة الى بيئة رقابية وتنفيذية صارمة لان ضعف الرقابة وتنامي المنافذ الائتمانية يمكن ان يشكلا تبعات سلبية جدا على القطاع الثاني بعد النفط في الناتج المحلي، مشيرا الى ان التوفيق بين هذين الامرين سيمكن من الاستفادة المجدية من اقرار نظام الرهن العقاري. وأكد السليطين انه عادة ما تحوم حول الامور المالية شبهات عديدة ولذلك بات لزاما حصرها في مرجعية موحدة تتبع جهة حكومية ما وان لا تتفرد كل جهة بمرجعية محددة لها فذلك يمكن ان يثير اختلافا فقهيا، موضحا ان ذلك اجدى وأسلم من تعدد الجهات التشريعية وتخبط الاراء من حين لآخر. وقال: بالطبع هناك ايجابيات لنظام الرهن اقلها توفير السيولة وتحريك الركود العقاري الحالي وتسهيل حصول المواطن على المسكن اكثر من ذي قبل لكن عدم تطبيقه بالشكل الصحيح والمنشود قد يفقد النظام اهميته والهدف الذي اقر من اجله.

الموضوع الأصلي : المضاربة وارتفاع الأسعار يجددان المخاوف من نظام الرهن العقاري الجديد -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : عاطف الأصفر

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية عاطف الأصفر http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10945 <![CDATA[ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضة ومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟ "جزء3" *0020100927857*]]> http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10870&goto=newpost Wed, 18 Aug 2010 05:13:55 GMT

(9) النمو , الاتزان , الانحدار , إعادة التأهيل :-

Growth , Equilibrium , Decline, & Revitalization :

العقارات ستمر بالمراحل التالية :-

1. مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .
2. مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .
3. انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .
4. الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ) :

تحدث هذه المرحلة إذا تزايد الطلب فجأة على عقار قديم .

هذه المراحل تنطبق على عقار أو منطقة عقارية بأكملها .

(10) أعلى و أفضل استخدام :-

يعتبر أهم عامل فى تقييم الاراضى هو " معامل أعلى و أفضل استخدام " :

" Highest & best use " و هو الاستخدام القانوني المسموح به الأكثر احتمالاً للحدوث أى الاستخدام الذى سينتج عنه أعلى دخل .

هذا الاستخدام ينشأ من تحليل الموقع و طبيعة المنطقة و نوعية البناء المسموح بها على الأرض .

دراسة " أعلى و أفضل استخدام " تتم كجزء من دراسة الجدوى .

و يجب ان تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :-

· هدم العقار و بيع الموقع الخالي.
· هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .
· إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .

الاختبارات الأربعة لتحديد " الاستخدام الأعلى و الأفضل " :-

لتحديد الاستخدام الأعلى و الأفضل يجب ان يتوافر فيه الاعتبارات التالية :-

· ممكن فعلياً Physically Possible

· مسموح قانوناً Legally Permitted

· له جدوى اقتصادية Economically Feasible

· يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive

(11) قانون زيادة العائد أو انخفاض العائد :-

ليس كل التحسينات تعطى عائد يفوق تنفيذها .

التحسينات بالبناء عادة تصل إلى مرحلة ان الإضافة قد لا تخلق قيمة تعادل الإضافة وهى حالة قانون انخفاض العائد .

وفى حالة الإضافة التى تخلق عائد يفوقها يقال انه قانون زيادة العائد .

(12) الفرصة البديلة Opportunity Cost

عند تقييم العقارات التجارية يجب دراسة الفرص البديلة للاستخدامات المختلفة المقيم يجب عليه اختيار بدائل لسعر الخصم Discount rate للوصول إلى القيمة النهائية لرأس مال التدفقات النقدية .

(13) مبدأ التعويض Substitution

و يستخدم لتقييم البدائل لعقار ما بالمقارنة بالعقارات الأخرى و حذف و إضافة فارق قيمة الأجزاء الغير متماثلة .

(14) العرض و الطلب Supply & Demand

أشهر مبدأ اقتصادي لتحديد سعر سلعة و يقوم على ارتفاع السعر بنقص العرض و ازدياد الطلب و العكس صحيح و ان السعر الفعلي للسلعة مبنى على اتزان العاملين .

الإنتاجية الفائضة :-

الفارق بين الدخل و المصروفات

= الدخل – ( رأس المال + الأرض + الإدارة + العمالة )

و هى تعرف فى الاقتصاد بإيجار الأرض ( العائد ) أو Land rent

فلكى نصل للأسعارهل هى حقيقية أم لا يجب أن ندرس أسس تقدير القيمة وتقديرجميع المؤثرات والعوامل التى تؤثرعلى قيمة العقار بالإضافة لدراسة الموقع والمساحة والشكل الهندسى وعرض الشارع وطبيعة الأرض ونوع التربة ومدى توافر والمرافق والخدمات، وخصائص العقار ونوعة وتراخيص البناء ونوعية الإنشاءات وحالة العقار البنائية والتشطيبات الداخلية والخارجية والخدمات المتوفرة فى العقار نفسة والعوامل القانونية كأسباب كسب الملكية ونوعية الحيازة ووثائق الملكية والحقوق المادية أو العينية على العقار، وكذلك العوامل الأقتصادية مثل العرض والطلب فكلما زاد الطلب مع قلة المعروض فهذا سيؤدى إلى إتجاة الأثمان للأرتفاع وكلما زاد الطلب مع كثرة المعروض فهذا سيؤدى إلى إتجاة الأثمان للإنخفاض فالسوق العقارية مثل أى سوق أخرى تمر بحالات من الرواج والكساد، كذلك السياسات المالية كالضرائب والدمغات والرسوم يحد من حركة تداول العقارات ونقل الملكية العقارية وبالتالى أنخفاض الطلب على العقارات والعكس صحيح، كما أن سياسات الاستثمار فى قطاع العقارات من وضع المخططات العمرانية وتقسيم الأراضى فى المدن الجديدة، تؤدى إلى زيادة أثمان العقارات، لذلك فهناك عوامل عديدة تؤثر فى أثمان العقارات.

(GALAL)

International Real-estate Consultant & Appraisal
Ahmed Basim Galal

http://www.galal.name.eg ©

***

الموضوع الأصلي : ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضة ومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟ "جزء3" *0020100927857* -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : appraisal

الصور المرفقة

صور تأسيس الأتحاد العربى للتمويل1 008.jpg‏ (87.0 كيلوبايت)

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية appraisal http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10870 <![CDATA[ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضة ومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟ "جزء2" *0020100927857*]]> http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10869&goto=newpost Wed, 18 Aug 2010 04:53:39 GMT *ثالثاً : الأسس التى يتم عليها عملية التثمين العقارى* *يقوم التثمين على أساس تحديد القيمة وتحديد القيمة يستلزم استخدام العديد من الأساليب...

ثالثاً : الأسس التى يتم عليها عملية التثمين العقارى

يقوم التثمين على أساس تحديد القيمة وتحديد القيمة يستلزم استخدام العديد من الأساليب العلمية: المحاسبية والإحصائية عند تثمين العقارات فالقيمة لها علاقة بالخصائص المادية للعقار المقصود والخصائص المادية والاقتصادية للعقارات المحيطة بة وتستخدم الأساليب الإحصائية لتكوين رأى عن نوعية البيانات المستخدمة فى التثمين ودقتها، وكذا التقدير النهائى لقيمة العقار.

أسس تحديد القيمة Value Principles

من أين تأتى القيمة ؟ و ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟

(1) التوقع :- Anticipation

ثمن العقار يتأثر حتما بتوقع الأسعار مستقبلا .

توقع الأسعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلا :-

- الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات و المستوى الاجتماعي للمنطقة ( المناطق السياحية بالمدن الجديدة مثال ) .

- العقارات التجارية تعتمد فى سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبة .

- العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس كمخزن للقيمة المستقبلية . و توقع ارتفاع السعر سببه تناقص المعروض من الاراضى فى منطقة معينة ( معروض ثابت لطلب متزايد ) .

توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أحيان كثيرة وهو ما يجعل الاستثمار العقارى عالي المخاطر أحياناً .

و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سواء لتدر دخل أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة المستقبلية .

(2) الاتزان : Balance

العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها كأى سلعة ( كلما زاد الطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ) العناصر الأربعة للإنتاج التى تحدد السعر تنطبق هنا و هى ( الأرض , العمالة , رأس المال , لإدارة ) الأرض يجب أن تكون فى أفضل استخدامإذا اتزنت العناصر الأخرى و المقصود الاتزان هو خليط عوامل العمالة , رأس المال و الإدارة الذى ينتج عنه أن يكون استخدام الأرض فى أفضل حالة لها .
(3) التغير : Change

السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية و العمر و لذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على خبير التقييم التعرف و التوقع لتأثير لتغيير على حالة السوق .

(4) المنافسة Competition

مبدأ المنافسة مبنى على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها و تخلق ربح لأصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض سعر السلعة و نقص الربح إلا إذا زاد الطلب .

قيمة أى عقار تتأثر بالمعروض حوله من عقارات مماثلة العقارات التجارية اكثر تأثيراً بمبدأ المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذاب تجار آخرين للمنطقة مما يخلق سوق عام ( حي الصاغة مثلاً ) أو قد ينتج عنه قله الربح إذا لم يزيد الطلب العام مما قد ينتج عنه إفلاس بعض التجار .

(5) التوافق Conformity

توافق العقار مع المنطقة اقرب إلى تحقيق سعر اكبر عقار فى حالة جيدة وسط منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً لا يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة معتنى بها ( مثال فيلا فى الزيتون أو فيلا فى التجمع الخامس ) فيلا ضخمة فى الحدائق أو نفس الفيلا فى الشروق . ( ثوب المنطقة).

(6) المساهمة : Contribution

أى إضافة لثمن العقار ( بالبناء ) تساوى فقط مقدار مساهمتها إلى ثمن العقار ( مساهمة لإضافة ليست بالضرورة تكلفة الإضافة و إنما مقدار تأثيرها على السعر ).

مثــــــــــــــال :-

إضافة حمام ثاني لشاليه بمنطقة سياحية بالغردقة ثمن الحمام حوالي من 3000 إلى 8000 جنية الإضافة قد تكون فى حدود 20000 جنية . مثلاً ديكورات باهظة الثمن قد لا ترفع ثمن العقار بمقدار تكلفة هذه الديكورات .

(7) العوامل الخارجية : Externalities

العوامل الخارجية قد يكون لها تأثير سلبي أو ايجابي على قيمة العقار .

(8) عوامل الإنتاج الأربعة : Factors of Production

نظرية التوزيع هى التى بنيت عليها قيمة السلعة و هى ان قيمة السلعة تنبع من العوامل الأربعة :-

1- الأرض Land
2- العمالة Labor
3- رأس المال Capital
4- الإدارة Management

العائد على العناصر هو :-

1. عائد رأس المال : الفائدة .
2. عائد استعمال العمالة : المرتبات.
3. عائد الأرض :الإيجار .
4. عائد الإدارة :الأرباح .

(GALAL)

International Real-estate Consultant & Appraisal
Ahmed Basim Galal

http://www.galal.name.eg ©

***

الموضوع الأصلي : ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضة ومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟ "جزء2" *0020100927857* -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : appraisal

الصور المرفقة

صور تأسيس الأتحاد العربى للتمويل1 008.jpg‏ (87.0 كيلوبايت)

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية appraisal http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10869 <![CDATA[ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضة ومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟ "جزء1" *0020100927857*]]> http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10868&goto=newpost Wed, 18 Aug 2010 04:28:24 GMT _ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضة ومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟_ *أولاً : أهمية عملية التثمين العقارى* لاشك أن الثقة والعدل فى...

ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضة ومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟

أولاً : أهمية عملية التثمين العقارى

لاشك أن الثقة والعدل فى المعاملات التى تتم فى الأسواق بصفة عامة والسوق العقارية بصفة خاصة ، هما الركيزتان الأساسيتان اللتان تعملان على تطور ونمو السوق العقارية ، ويولدان مناخ من الأمان والاستقرار فية .

وما شهدتة السوق العقارية من مشكلات وأزمات نتيجة عدم وجود أفراد مؤهلين لعملية التقييم والتثمين العقارى ، وما تتصف بة عمليات التقييم من عشوائية واجتهادات شخصية غير مبنية على أصول وأسس علمية وخبرة عملية لها أصولها فى مجال التثمين العقارى نتيجة لذلك ، وما أسفر عن أضرار للبنوك نتيجة التقييم غير السليم من أشخاص غير المؤهلين لعملية التقييم والتثمين العقارى نتيجة مبالاغاتهم فى وضع أسعار وأثمان غير حقيقية للعقارات التى يرغب ملاكها فى الحصول على قروض من البنوك ، مما أدى إلى حصولهم على مبالغ كبيرة من البنوك لاتتناسب والسعر السوقى لعقاراتهم ، والذى أدى لتعثر المستفيدين والإضرار بالبنوك وعدم قدرتها على تحصيل المبالغ التى أعطتها كقروض لعملائها .

فالخبير المثمن هو قاض ، ينبغى أن يكون تقريرة مبنيا على العدل وعلى أسس سليمة حتى يبث الثقة فى التعامل ويعمل على تحقيق العدل فى الأسواق وهى أيضا مثل المحاماة والمحاسبة ، وكل منهما لة أسس ومبادئ ومعايير تحكم نشاطها وتؤهل ، فضلا عن توافر حد أدنى من الخبرات العملية لممارسة هذة المهن . وكل مهنة تحدد حقوق وواجبات المحامى أو المحاسب .

لذا ، فإن مهنة التثمين بصفة عامة و التثمين العقارى بصفة خاصة تحتاج إلى أسس ومبادئ ومعايير يجب أن يتعلمها المثمن ، ويضاف إليها حد أدنى من الخبرات العملية ، لكى يتعرف على حقوقة وواجباتة لبث الثقة وتحقيق العدل فى التعاملات فى السوق العقارية من أجل تحقيق الأمان والاستقرار فى هذة الأسواق ، خاصة وأن حجم التعامل فى السوق العقارية يكون بمبالغ نقدية كبيرة تقدر بالمليارات.

ثانياً : أغراض التقييم

تتعدد الأغراض التى من أجلها يجرى التقييم و بتعدد الأغراض تتعدد النتائج فعلى سبيل المثال لا الحصر يجرى التقييم لأسباب عدة منها :-

- تحديد السعر الذى يطلبه البائع .

- مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .

- تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .

- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .

- تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .

- تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .

- تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .

- تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .

- تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .

- تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل أو أعمال شغب أو حرب .... الخ .

- تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب.

- تحديد الضرائب على هدايا الأملاك .

- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .

- تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .

- تقييم الأملاك فى أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .

- تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .

- تحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية .

- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .... الخ .

- تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو افضل استخدام لها أم لا .

ثانيا : مفهوم التثمين العقارى

إن التثمين ليس سوى تقدير للقيمة . وبشكل أدق – تعبيراً – نقول . " إن التثمين عبارة عن بيان مكتوب بشكل مستقل ومحايد على يد خبير مثمن مؤهل وذى باع فى المهنة يضع رأيا مسبقا عن القيمة المحددة لعقار موصوف بعناية وفى تاريخ محدد، مدعماً بوصف ورسومات وتحليل وبيانات مسبقة مستمدة من السوق بشكل يعتد بة".

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :-

(1) عوامل طبيعية و بيئية :-

مثل المناخ, مكان العقار من حيث توجد إخطار طبيعية و يوجد تخصص بالخارج يهتم بتقديم تأثير البيئة على العقارات .

(2) عوامل اقتصادية :-

أسعار العقارات مرتبطة بدورة الاقتصاد الرأسمالي الذى يدور فى موجات من الارتفاع والانخفاض بدأت بعد حوالي سنه بعد الحرب العالمية الأولى ووصلت إلى حوالي من 3 : 5 سنوات فى التسعينات فسعر العقارات مرتبط الاقتصاد صعوداً أو هبوطاً .

(3) القوانين الحكومية :-

القوانين المتعلقة بالبناء و الهدم والإيجارات وتخصيص المناطق لها علاقة مباشرة بأسعار العقارات .

(4) الظروف الاجتماعية :-

مثل متوسط الدخل والذوق العام والظروف الديموجرافية ( سن الأفراد ) والوعي البيئي .

(GALAL)

International Real-estate Consultant & Appraisal
Ahmed Basim Galal

***

الموضوع الأصلي : ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضة ومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟ "جزء1" *0020100927857* -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : appraisal

الصور المرفقة

صور تأسيس الأتحاد العربى للتمويل1 008.jpg‏ (87.0 كيلوبايت)

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية appraisal http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10868 التقييم العقارى ... قضاء بين الناس *00201009278957* http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10867&goto=newpost Wed, 18 Aug 2010 04:05:35 GMT *© **_التقييم العقارى ... قضاء بين الناس_* *© **الوطن العربى 22 دولة يعيش فيها 336مليون مواطن على 14 مليون كيلو متر مربع يسكنون 63 مليون مسكن...

© فإذا كانت الأراضى القابلة للتطوير فى العالم العربى تقدر ب 4% من المساحة الكلية الحالية ، فإننا نتحدث عن 560 ألف كيلو متر مربع ، أى 560 مليار متر ، فإذا كان متوسط سعر المتر فى حدود 100 دولار فنحن نتحدث عن 56 تريليون دولار ، ومن هنا تبرز خطورة من يتصدى لتقييم هذة الثروة الضخمة.

© إننا نرى مهمة المقيم العقارى مهمة ترقى إلى مصاف القضاة ، والذين يحكمون بين الناس بالعدل ، ولا نعتقد أن الخبير العقارى الذى يفصل فى توزيع الثروات والتركات ، والذى يحدد قيم الأصول ، والذى تلجأ إلية البنوك لتقييم الضمانات والذى يحدد مسار دراسات الجدوى ، لا نعتقد إلا أنة قاض يقض بين الناس.

© أن شهادة المقيم العقارى ينطبق عليها ما ورد فى القرآن الكريم من التحذير من كتمانها.
" ولا تكتموا الشهادة ومن يكتمها فإنة آثم قلبة "

© كما أن شهادة المقيم العقارى هى ضمن الشهادات التى حذر من إنحيازها الرسول صلى اللة علية وسلم حينما قال:
" ألا وشهادة الزور "
ووضعها الإسلام من أكبر الكبائر.

© ألا تشعرون معى بآيات ورد فيها التهديد للذين يعطون ضمائرهم " عطلة " ويستحلون الميل و الإنحياز حينما ترد الآية " ويل للمطففين الذين إذا إكتالوا على الناس يستوفون وإذا كالوهم أو وزنوهم يخسرون ألا يظن أولئك أنهم مبعوثون ليوم عظيم " صدق اللة العظيم

© لذا فيجب على جميع مؤسسات الدولة وكذا المؤسسات الخاصة والأفراد الأستعانة بالخبراء المؤهلين علمياً فى مجال التقييم العقارى والمشهود لهم بحسن السمعة والأمانة والنزاهة ، من أجل الوصول إلى التقييم الصحيح والعادل لأسعار العقارات.

(GALAL)

International Real-estate Consultant & Appraisal
Ahmed Basim Galal

***

الموضوع الأصلي : التقييم العقارى ... قضاء بين الناس *00201009278957* -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : appraisal

الصور المرفقة

صور تأسيس الأتحاد العربى للتمويل1 008.jpg‏ (87.0 كيلوبايت)

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية appraisal http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10867 قيمة التمويل تصل إلى 5 ملايين ريال وفترة سداد 30 عاماً http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10686&goto=newpost Mon, 09 Aug 2010 08:29:42 GMT قيمة التمويل تصل إلى 5 ملايين ريال وفترة سداد 30 عاماً «دويتشه الخليج للتمويل» تطلق منتج تمويل عقاري بعمولة %2.99 علي العنزي من الرياض أطلقت...

قيمة التمويل تصل إلى 5 ملايين ريال وفترة سداد 30 عاماً
«دويتشه الخليج للتمويل» تطلق منتج تمويل عقاري بعمولة %2.99

علي العنزي من الرياض
أطلقت شركة دويتشه الخليج للتمويل منتج تمويل عقاري جديدا ومتوافقا مع الشريعة الإسلامية يوفر عديدا من المزايا المبتكرة وبطريقة سداد ميسرة تمتد إلى 30 سنة، بنسبة عمولة تبدأ من 2.99 في المائة, وتصل قيمة التمويل إلى خمسة ملايين ريال متوافقة مع الشريعة الإسلامية، ومقرة من قبل هيئة الرقابة الشرعية للشركة. وأوضح فهد عبد الله الراجحي رئيس مجلس إدارة "دويتشه الخليج للتمويل" أن المنتج الجديد سيلبي متطلبات الأُسر التي تمتلك منزلاً يمكن الاستفادة منه كرهن عقاري، وترغب في نفس الوقت نفسه في الحصول على مزيد من السيولة النقدية، سواءً لشراء منزل جديد آخر أو قطعة أرض سكنية أو استثمار سكني. وشركة دويتشه الخليج للتمويل كانت قد أُسست في نيسان (أبريل) الماضي في التفاتة إلى تزايد الطلب على الإقراض والمتاجرة بالأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني rmbs في السوق السعودية بشكلٍ يتوافق مع الشريعة الإسلامية، وتتطلع الشركة إلى توسيع دائرة أعمالها مستقبلاً لتشمل البحرين، الكويت، وقطر. وقال فهد الراجحي خلال مؤتمر صحافي عُقد في مقر الشركة في الرياض أمس: "إن المنتج الجديد يتناسب مع الاحتياجات المتزايدة يوماً بعد يوم للعائلة السعودية، بحيث تتمكن أي عائلة من الاستفادة من منزلها الذي تسكنه بالحصول على مبلغ مالي جيد يؤمّن حاجة تلك الأسرة إلى منزل جديد أو لشراء قطعة أرض". وأضاف قائلا: "هو منتج ريادي في المنطقة ونتوقع أن يشهد إقبالاً كبيراً، نظراً لتوافقه مع الشريعة الإسلامية ولتسهيلاته المميزة تحت إشراف الدكتور الشيخ عبد الرحمن الأطرم رئيس اللجنة الشرعية في الشركة". وعن "دويتشه الخليج للتمويل" ـ الشركة الخليجية للتمويل السكني والعقاري المتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية، أفاد الراجحي بأنها مشروع مشترك يملك البنك الألماني العملاق "دويتشه بنك" 40 في المائة من رأسمالها، فيما تملك مجموعة من المستثمرين السعوديين نسبة الـ 60 في المائة المتبقية.

وبيّن رئيس مجلس إدارة "دويتشه الخليج للتمويل" أن نشاطات الشركة الأساسية ستركز مبدئياً على توفير تمويل متوافق مع الشريعة الإسلامية للعقارات السكنية الموجودة في المملكة، والمشاركة بشكلٍ جاد في تنمية ملكية المساكن في السعودية، حيث تعد المملكة بلداً في غاية الأهمية من حيث قيمة العرض والطلب. وأفصح بأن الشركة تخطط للتوسع في المنطقة الشرقية والمنطقة الغربية خلال الـ 12 شهرا المقبلة. وفيما يتعلق برأي "دويتشه الخليج للتمويل" في قانون الرهن العقاري الذي ما زال معلقاً، قال الراجحي: "نعتقد أن قانون الرهن العقاري المُنتَظَر خطوة ضرورية ومهمة يتطلع إليها كل من ممولي العقار السكني والعملاء في المملكة على حد سواء، كما يجب على الجهات التشريعية والقضائية والمؤسسات المالية أن تتبنى القوانين والقرارات المرتبطة بالرهن العقاري في حال تم اعتماده"، وتابع قائلا: "يجب أن نضع في الحسبان أن اعتماد وتطبيق الرهن العقاري هو عملية تحتاج إلى أعوام عدة، وخصوصاً عندما ننظر إلى تاريخ الأسواق النامية في هذا المجال". وحول المقصود في صرف الحصص العقارية، وضح الراحجي أن ذلك يعني بشكل محدد الاستفادة من المسكن لتوفير سيولة مالية، حيث يُعد المسكن أكبر الأصول التي يتملكها الفرد السعودي، وذلك نتيجة الاستثمار والاهتمام بالقطاع العقاري في المملكة خلال الأعوام العشرة الماضية. "ونأمل في أن يستفيد المواطن من هذه الفرصة واستثمارها بشكل مناسب، ويعود عليه بالمنفعة، كشراء قطعة أرض أو عقار آخر مثلاً". وفيما يتعلق بتمويل شراء المنازل مع "دويتشه الخليج للتمويل"، بيّن الراحجي أن الشركة لديها برنامج التمويل بالإجارة، وتشمل شروط وأحكام التمويل بالإجارة، جدول تمويل متناقص، وبرنامج تأمين تكافلي على الحياة والعقار مشمول في جدول الدفعات، إضافة إلى فترة سداد تصل إلى 30 عاماً، كما أن مديري برنامج تمويل المساكن لدينا يمكنهم مساعدة العملاء على التواصل مع مالك العقارات والمطورين العقاريين للبحث عن العقار السكني المناسب والمتوافق مع متطلباتهم. وحول إن كانت هناك رسوم مرتبطة بالحصول على التمويل، قال الراجحي إنه توجد هناك رسوم مرتبطة ببرنامج التمويل الخاص بنا، ولكن يمكن استعادتها عند تسلم مبلغ التمويل لدى الجهات القضائية عند تحويل صك الملكية لشركة دويتشه الخليج للتمويل، أما فيما يتعلق بعمولة التمويل فهي تعد منخفضة، وهي بنسبة 2.99 في المائة لفترات التمويل لخمس سنوات أو أقل، كما أن لدينا مديري تمويل مساكن مُدَرًبين على تقديم استشارات مجانية للعملاء لمساعدتهم على تحديد النسبة وفترة التمويل لتتوافق مع قدراتهم ومتطلباتهم. ويقبل البرنامج اشتراك شخصين على قرابة من الدرجة الأولى في طلب التمويل الواحد، سواء كانا من الذكور أو الإناث، وتنطبق الشروط والأحكام على ذلك. وتوقع الراجحي أن يجد عرض الشركة خلال شهر رمضان إقبالاً من العملاء المتحمسين للبرامج، كما تركز الحملة على منتجات تمويل مبتكرة قد لا يعرف عنها كثير من العملاء، مشيرا إلى أن مراكز الاتصال لدى الشركة ستساعد العملاء بالإجابة عن جميع أسئلتهم حول البرنامج، إضافة إلى أي أسئلة أخرى بخصوص الحملة.

الموضوع الأصلي : قيمة التمويل تصل إلى 5 ملايين ريال وفترة سداد 30 عاماً -||- المصدر : عقار الساحة -||- الكاتب : aqarnews

]]> منتدى التثمين والأستشارات العقارية aqarnews http://www.r1500.com/vb/showthread.php?t=10686